O que deveria ser a concretização do sonho da casa própria por meio de programas de moradia popular transformou-se em uma rotina de angústia e incertezas para centenas de famílias do residencial Cachoeirinha 1. Cerca de 150 moradores — o equivalente a 70% do condomínio — enfrentam processos judiciais de cobrança e a ameaça iminente de leilão e perda de seus apartamentos devido ao acúmulo de dívidas condominiais e taxas com juros considerados abusivos.
A crise ganhou contornos dramáticos após relatos de abandono estrutural por parte da administração e da falta de transparência nas prestações de contas, o que motivou grande parte dos moradores a suspender os pagamentos nos últimos anos.
Os testemunhos foram feitos em uma live do vereador Abelardo em frente ao condomínio.
Abandono Estrutural e Falta de Serviços Básicos
Segundo os residentes, a decisão de interromper o pagamento das taxas condominiais ocorreu progressivamente a partir do período da pandemia, impulsionada pela falta de contrapartida nos serviços que deveriam ser assegurados pela taxa.
- Insegurança e Infraestrutura: Os moradores relatam a ausência de portaria funcional, falta de manutenção na caixa d’água principal, ausência de extintores de incêndio e negligência na poda das áreas verdes e na conservação dos parques infantis.
- Problemas de Saúde Pública: Relatos apontam para infestações de pragas urbanas (como baratas e aranhas) que invadem os apartamentos. Além disso, infiltrações graves causadas por problemas na cobertura danificam as paredes dos imóveis, agravando condições de saúde como a asma entre as crianças do local.
“A caixa d’água está podre, saindo sujeira que chega ao chuveiro e às torneiras. Há uma total negligência com as condições mínimas de habitabilidade”, desabafou uma das moradoras durante manifestação realizada neste domingo.
O Efeito Bola de Neve: Juros Abusivos e Cobranças Triplicadas
O impasse agravou-se com a atuação de empresas garantidoras contratadas pela sindicância para assegurar a receita do condomínio. Moradores alegam que os valores cobrados saltaram de patamares iniciais em torno de R$ 2.500 para montantes que hoje superam R$ 20.000 ou R$ 25.000 por unidade devido à aplicação de encargos abusivos.
A subsíndica do condomínio, Roseli Sanches de Deus, afirmou publicamente que a própria administração e a garantidora negam acesso aos balancetes financeiros e às atas das reuniões, deixando a comunidade e os representantes locais sem informações claras sobre o destino dos recursos. Um abaixo-assinado foi organizado pelos moradores exigindo a prestação de contas, mas, segundo eles, as solicitações são ignoradas.
O advogado da Associação de Moradores e Amigos do Cachoeirinha 1, Dr. Daniel de Carvalho, explicou a complexidade jurídica e a fragilidade do processo de notificação: “Muitos moradores sequer foram devidamente notificados dos processos judiciais abertos em 2021 e 2022 porque o residencial não contava com funcionários na portaria para receber as citações. Passaram-se anos sem que tivessem o direito de se defender ou renegociar antes que os imóveis fossem direcionados para leilão”, ressaltou o advogado.
Bloqueio de Contas e Impacto Social
O presidente da associação, Wagner Fernando de Oliveira, destacou o perfil de alta vulnerabilidade social do condomínio, composto por idosos, pessoas com deficiência e mães solo. Segundo ele, as ações judiciais têm resultado no bloqueio de contas bancárias dos moradores, retendo inclusive benefícios governamentais e auxílios de subsistência.
“Estamos vendo famílias com crianças passando por privações severas porque o pouco dinheiro que possuem para a alimentação acaba bloqueado pela Justiça por causa dessa dívida”, afirmou Wagner. Ele ressalta que o erro não é recente e pede uma auditoria completa nas contas do condomínio desde a sua entrega oficial, estimada há cerca de seis anos.Apelo ao Poder Público
Diante do risco iminente de despejo em massa, a comunidade e a assessoria jurídica do condomínio buscam a intervenção emergencial da Prefeitura e da Câmara Municipal para que atuem junto ao Judiciário e às garantidoras. O objetivo é obter a suspensão temporária dos leilões e abrir um canal de mediação que viabilize propostas de acordo justas, proporcionais e compatíveis com a realidade financeira das famílias.
O espaço permanece aberto para as manifestações oficiais do síndico responsável e das empresas administradoras e garantidoras mencionadas pelos moradores.
Algumas melhoras e a situação na justiça:
“A situação social começou a melhorar a partir de janeiro quando houve intervenção da polícia e guarda retirando as pessoas do tráfico da função de portaria e controle da área comum do condomínio, como foi amplamente divulgado nas mídias. E desde março temos uma ação coletiva em nome do presidente associação buscando revisão das cobranças individuais, mas o processo é lento e as execuções e leilões estão avançando rápido, o que preocupa toda comunidade. E nesta segunda teremos a primeira audiência de conciliação deste processo coletivo”, afirmou o advogado.
Abaixo-assinado de moradores:
Organizados pela Associação de Moradores e Amigos do Cachoeirinha 1 (AMAC1), os moradores emitiram um manifesto de abaixo-assinado com 56 adesões direcionado à Prefeitura Municipal e à Subseção local da Ordem dos Advogados do Brasil (OAB) clamando por intervenção urgente diante de uma grave crise social, jurídica e administrativa.
Anos de abandono e suposta interferência do tráfico
De acordo com o documento protocolado em julho de 2026, os problemas começaram a se acumular após o início da pandemia de COVID-19. Relatos apontam que, entre 2021 e janeiro de 2026, a gestão condominial ruiu, operando sem a realização de assembleias ou prestação regular de contas.
Os moradores denunciam a falta total de manutenção preventiva em estruturas essenciais — como a caixa d’água principal —, além do abandono de áreas comuns, parques e equipamentos de segurança. O ponto mais alarmante destacado no manifesto indica que, por um período, o controle da portaria do condomínio chegou a ser exercido informalmente por integrantes do tráfico de drogas, o que os moradores apontam como reflexo de um completo “abandono institucional”.
Cobranças abusivas e a “Exceção do Contrato Não Cumprido”
Diante da ausência de serviços básicos que justificassem as taxas condominiais, a confiança na administração foi rompida e muitos moradores deixaram de efetuar os pagamentos, respaldados por uma antiga sindicância que havia determinado a não-cobrança judicial por serviços que não estavam sendo entregues.
Contudo, a situação se agravou drasticamente em 2026. Processos judiciais acumulados começaram a tramitar de forma agressiva, resultando em cobranças com valores astronômicos que incluem encargos, honorários e custas processuais. Atualmente, o levantamento da própria comunidade aponta um cenário alarmante: apenas cerca de 90 das 246 unidades encontram-se adimplentes.
Centenas de famílias agora enfrentam ações de execução que podem culminar em leilões judiciais e na perda definitiva de suas moradias.
Representados juridicamente pelo advogado Dr. Daniel de Carvalho, a AMAC1 tenta frear as execuções na Justiça com base no instituto do Direito Civil conhecido como “Exceção do Contrato Não Cumprido” (exceptio non adimpleti contractus). A tese sustenta que o condomínio não pode exigir o pagamento por serviços que efetivamente nunca prestou. Apesar da estratégia jurídica adotada desde março deste ano, os processos executivos continuam avançando, aumentando a insegurança das famílias.
Pedidos às autoridades
No abaixo-assinado, a comunidade elenca seis exigências emergenciais destinadas ao Poder Público e aos órgãos competentes:
- Mesa de mediação institucional: Abertura imediata de um canal de diálogo envolvendo a Prefeitura, OAB, Ministério Público, Defensoria Pública, Poder Judiciário, administradora e moradores.
- Suspensão das execuções: Medidas jurídicas para pausar leilões e atos de expropriação até que a real situação financeira e administrativa do condomínio seja auditada.
- Auditoria independente: Realização de uma investigação transparente sobre as contas da gestão anterior.
- Reorganização social: Retomada das assembleias e reformas nas áreas de convivência coletiva.
- Programa de negociação coletiva: Criação de um plano de parcelamento das dívidas que seja compatível com a renda das famílias, evitando os despejos.
- Acompanhamento do Poder Público: Presença permanente das autoridades para restaurar a segurança e a dignidade no empreendimento.
“Não pedimos privilégios, pedimos justiça, transparência, diálogo e respeito ao direito fundamental à moradia”, destaca o texto final do manifesto, que segue coletando assinaturas dos moradores para pressionar as autoridades por uma resolução pacífica e humanitária.
Resposta da Administradora do condomínio:
A empresa que administra o condomínio do Cachoeirinha respondeu ao 14News:
Gostaria apenas de esclarecer alguns pontos da matéria, pois algumas informações divulgadas não correspondem à realidade da administração do condomínio.
Os balancetes financeiros sempre estiveram disponíveis e são assinados pelos membros do Conselho, conforme determina a legislação e a Convenção do Condomínio.
Da mesma forma, os serviços essenciais de manutenção nunca deixaram de ser prestados. Durante todo esse período, o condomínio contou com faxineira, zelador e funcionário responsável pela manutenção elétrica, hidráulica e das áreas comuns. Todos esses profissionais podem, inclusive, relatar que os serviços são realizados diariamente e de forma contínua.
Infelizmente, um dos maiores problemas enfrentados pelo condomínio é o constante vandalismo praticado por parte de alguns moradores. Diversos serviços precisam ser refeitos repetidamente. Em média, são substituídas cerca de 40 lâmpadas por mês nos blocos, além da troca constante de sensores e fotocélulas devido a danos e furtos. Há ainda registros de ligações clandestinas de energia elétrica nos corredores.
Os extintores de incêndio foram recarregados regularmente, porém vários equipamentos foram vandalizados, esvaziados ou furtados.
A limpeza das áreas comuns é realizada diariamente, e a faxineira também realiza a limpeza semanal dos blocos. Entretanto, infelizmente, há situações de descarte irregular de lixo, resíduos jogados pelas janelas, dejetos deixados nas áreas comuns e animais soltos pelo condomínio, fatores que comprometem a conservação dos espaços. O condomínio possui lixeira central e sistema de coleta seletiva para reciclagem, além de lavagem diária das lixeiras, mas nem todos os moradores utilizam essas estruturas de forma adequada.
Também nunca deixaram de ser executados os serviços de limpeza da caixa d’água, dedetização, limpeza das caixas de gordura e da rede de esgoto, todos devidamente registrados.
Neste momento, por exemplo, está sendo realizada, pela quarta vez, a manutenção da cobertura dos blocos, compreendendo:
- Bloco 1: instalação de manta, aplicação de Neutrol, instalação de fotocélula na iluminação externa, troca de 3 lâmpadas e 2 sensores.
- Bloco 2: instalação de manta, aplicação de Neutrol, instalação de fotocélula na iluminação externa, troca de 3 lâmpadas e 1 sensor.
- Bloco 3: instalação de manta, aplicação de Neutrol, instalação de fotocélula na iluminação externa, troca de 1 lâmpada e 1 sensor.
- Bloco 4: instalação de manta, aplicação de Neutrol, instalação de fotocélula na iluminação externa, troca de 2 sensores e 2 lâmpadas.
Todo esse trabalho é documentado por meio de ordens de serviço, registros fotográficos e demais comprovantes.
No ato da entrega das chaves, todos os proprietários foram orientados, inclusive mediante assinatura de termo, de que o não pagamento das taxas condominiais poderia resultar em cobrança judicial e, em última instância, na perda do imóvel, conforme prevê o Código Civil.
A taxa condominial do Residencial Cachoeirinha 1 permanece em R$ 135,00 desde a entrega dos apartamentos, sendo o único dos quatro residenciais Cachoeirinha que nunca recebeu reajuste.
Há moradores que jamais efetuaram o pagamento de uma única taxa condominial desde a entrega das unidades. A elevada inadimplência compromete diretamente a capacidade financeira do condomínio.
Quanto às empresas garantidoras, elas são contratadas pelo síndico e possuem atuação independente. A administração do condomínio não realiza as cobranças dos moradores. Ao longo dos anos, três garantidoras diferentes atuaram no residencial, e diversos acordos foram firmados diretamente com os condôminos.
O condomínio possui 248 apartamentos. Se todos estivessem adimplentes, a arrecadação mensal seria de R$ 33.480,00. A garantidora repassa esse valor integral apenas durante os primeiros 12 meses de contrato. Após esse período, a sustentabilidade financeira passa a depender da recuperação da inadimplência.
Ao longo dos anos, inúmeras tentativas de negociação foram realizadas. Inclusive, em audiência judicial, foi apresentada ao magistrado toda a situação financeira do condomínio e o elevado índice de inadimplência.
Toda a manutenção realizada está documentada e pode ser comprovada. Também possuímos os dados referentes à inadimplência de cada garantidora. Em respeito à Lei Geral de Proteção de Dados (LGPD), não é possível divulgar informações individuais dos moradores. No entanto, caso haja interesse, estamos à disposição para apresentar toda a documentação pertinente que não esteja protegida por sigilo legal.(Fim da nota).
Sobre a dívida de 25 mil reais para alguns moradores, a administradora diz que existem alguns casos nesse patamar, mas o proprietário do imóvel tem que entrar em contato com as Garantidoras que ele tem a dívida pra negociar.
Porque, diz a administradora, todas elas já estiveram no condomínio tentando fazer acordos e apenas alguns se propuseram a fazer.
Buscando ouvir as garantidoras:
Hoje já é a terceira garantidora já que o condomínio não consegue se manter apenas com 30% de pagantes.
As Garantidoras – que dão o suporte financeiro – são responsáveis pelas cobranças e os ajuizamentos dos leilões dos imóveis. Essas empresas são como bancos, se pega dinheiro emprestado ou usa o cartão de crédito, terá que pagar sua dívida, ou discutir taxas de juros. A reportagem pediu o contato dos responsáveis, sendo 2 que deram esse suporte, e a terceira hoje que atua com as cobranças, buscando ouvir todas as partes.
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Moradora faz o seu relato:
Segundo uma moradora, embora existam cobranças abusivas que precisam ser revistas judicialmente, há pontos na narrativa dos seus vizinhos que não condizem com a realidade administrativa.
”Todos sabiam da existência da taxa condominial antes mesmo de assinar o contrato com a Caixa Econômica Federal; isso foi exaustivamente debatido em reuniões. O problema é que muitos acharam que a inadimplência não traria consequências graves, como a perda do imóvel”, relatou.
Ela pontuou que, apesar de o condomínio carecer de melhorias estruturais profundas, os serviços essenciais e básicos estão operando regularmente.
”Temos o básico: água e luz das áreas comuns pagas, roçagem em dia, limpeza dos blocos e funcionário na portaria para o recebimento de encomendas. A taxa atual é de R$ 135,00, a mais baixa de todos os residenciais Cachoeirinha. Não há como zerar esse valor, pois o condomínio ficaria sem água e luz, descumprindo inclusive obrigações previstas no Código Civil.”
Juros abusivos e inadimplência:
Mesmo defendendo o cumprimento dos deveres por parte dos moradores, a moradora se solidarizou com a situação financeira de quem está enfrentando as empresas garantidoras de crédito. Ela revelou que também já precisou fazer um acordo após atrasar duas parcelas (um valor original de R$ 270,00 que saltou para R$ 750,00) e classificou os juros aplicados por essas empresas como “absurdos e abusivos”.
A fonte ponderou, no entanto, que a culpa pela bola de neve financeira não pode ser integralmente atribuída aos síndicos atuais ou anteriores. Ela criticou a postura de uma parcela de condôminos que prioriza gastos supérfluos em detrimento da taxa condominial e cobrou uma postura mais colaborativa da comunidade.
”Muitos que reclamam e cobram melhorias são justamente os que não pagam. É injusto com quem cumpre as obrigações em dia. Os moradores têm o direito de acionar a Justiça contra as taxas abusivas das garantidoras — que de fato foram contratadas no passado sem consulta prévia à assembleia —, mas precisam entender que viver em condomínio exige responsabilidade mútua”, concluiu.
O 14News acompanha o caso e tenta ouvir todas as partes envolvidas.
